Checklist para comprar fazenda: documentos e riscos

Antes de comprar uma fazenda, confira quatro frentes: a documentação do imóvel (matrícula, CCIR, ITR e georreferenciamento), a situação ambiental (CAR, embargos e desmatamento), as certidões do vendedor e o próprio terreno, com visita a campo. O checklist abaixo mostra o que olhar em cada uma e onde conseguir cada documento.

Quem é o dono de verdade?

É quem aparece na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis. Pelo Código Civil, a propriedade só passa ao comprador quando a escritura é registrada na matrícula.

Certidão da matrícula atualizada: peça no cartório de registro de imóveis da comarca ou pela plataforma RI Digital, do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
Ônus e ações: confira hipotecas, penhoras, alienação fiduciária, usufruto e ações ligadas ao imóvel. Para a escritura, o cartório exige a certidão de ônus reais e a de ações reais e pessoais reipersecutórias, com validade de 30 dias.
Nome e área: o nome do vendedor e a área da matrícula devem bater com o CCIR, o CAR e o georreferenciamento.

CAR, CCIR e ITR são cadastros declarados. Nenhum deles prova propriedade. Contrato de compra sem registro na matrícula não transfere o imóvel.

Quais documentos do imóvel conferir?

CCIR em dia, ITR pago nos últimos cinco anos e georreferenciamento certificado no INCRA, quando exigido. Sem CCIR, a lei considera nula a venda, a hipoteca e o desmembramento do imóvel rural.

Documento	Onde conseguir	O que conferir
CCIR (INCRA)	SNCR, pela internet, ou Meu Imóvel Rural	Exercício atual, titular, área e código do imóvel
ITR (Receita Federal)	Comprovantes com o vendedor	Pagamento dos últimos cinco exercícios
Certidão de débitos do imóvel rural	Receita Federal, pelo CIB do imóvel	Se há débitos de ITR ou dívida ativa ligados ao imóvel
Georreferenciamento	Consulta de parcelas do SIGEF (INCRA)	Parcela certificada, sem sobreposição, e averbada na matrícula

A exigência do ITR vem da Lei 4.947/1966: o CCIR deve ser apresentado com a prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios. A Lei 9.393/1996 repete a exigência para os atos no registro de imóveis. A certidão da Receita é gratuita e vale 180 dias.

Sobre o georreferenciamento: em outubro de 2025, o Decreto 12.689 alterou o Decreto 4.449/2002 e passou a exigir a identificação georreferenciada nas transferências e desmembramentos a partir de 21 de outubro de 2029, para imóveis de qualquer tamanho. Há juristas que entendem que a mudança adiou apenas a certificação no INCRA, e não o dever de descrever o imóvel com precisão. Em setembro de 2026, o melhor caminho é perguntar ao cartório da comarca o que ele vai exigir antes de fechar o negócio.

Como está a situação ambiental?

Veja se o CAR está ativo, se não há embargo na área e se houve desmatamento recente. Esses três pontos podem travar o crédito rural, e as obrigações ambientais do imóvel passam ao novo dono.

CAR: peça o número do registro e o demonstrativo. Confira a situação do cadastro, a área declarada, a reserva legal e a APP. Veja como consultar o CAR.
Embargos: consulte o IBAMA pelo CPF ou CNPJ do vendedor e pelo nome do imóvel, e veja o mapa das áreas embargadas. Consulte também o ICMBio e o órgão ambiental do estado. O passo a passo está em como consultar embargo do IBAMA.
Desmatamento: confira se o imóvel tem supressão de vegetação no PRODES, do INPE, e alertas do MapBiomas. O Manual de Crédito Rural vai exigir que os bancos verifiquem supressão de vegetação após 31 de julho de 2019, com base no PRODES, a partir de janeiro de 2027 para imóveis acima de 15 módulos fiscais.
Sobreposições: veja se o CAR invade terra indígena, unidade de conservação ou vizinhos. Isso também impede crédito rural. Mais em sobreposição no CAR.

Que certidões pedir do vendedor?

Certidões que mostram se o vendedor tem dívidas ou processos que possam alcançar o imóvel. As principais são a certidão de débitos federais, a trabalhista, a de protestos e as dos distribuidores da Justiça.

Certidão de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União (Receita e PGFN), por CPF ou CNPJ.
Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), gratuita, com validade de 180 dias.
Certidões de protesto e dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas da comarca e do domicílio do vendedor.
Certidão de embargos e certidão de débitos do IBAMA.
Consulta ao cadastro de empregadores flagrados com trabalho análogo ao de escravo, a chamada Lista Suja. Quem está nela não recebe crédito rural.

O detalhe de onde tirar cada certidão, com prazo de validade, está em Certidões para comprar ou financiar imóvel rural.

O que conferir no campo?

Se o que está no papel existe no chão. Vá ao imóvel com o mapa do CAR e do georreferenciamento e confira divisas, acessos, água e uso da terra.

Divisas e cercas batem com o perímetro certificado e com o CAR.
Acesso por estrada e servidões de passagem, linhas de energia ou dutos.
Rios, nascentes e áreas de preservação, e se estão protegidos.
Uso atual do solo: lavoura, pasto, vegetação nativa e áreas abertas recentemente.
Ocupantes, arrendatários ou posseiros dentro da área.

Compare também com imagens de satélite de anos anteriores. Uma área aberta há pouco tempo pode indicar desmatamento sem autorização.

E na Savana?

A Savana ajuda na etapa de análise, com mapa e relatório técnico feitos a partir de bases oficiais. Ela não substitui a certidão da matrícula, que é emitida só pelo cartório.

O mapa mostra o CAR, a APP, a reserva legal, as parcelas do SIGEF e do SNCI, os embargos do IBAMA, o PRODES e os alertas do MapBiomas. O relatório técnico em PDF traz dados do CAR, uso do solo, recursos hídricos, solos, fundiário com percentual de sobreposição medido e alertas de desmatamento, cada dado com fonte e data. Ele não é laudo. CCIR, CNDIR, certidões do IBAMA, CND, CNDT, protestos e Lista Suja podem ser pedidos nas certidões do Marketplace.

Perguntas frequentes

Posso comprar fazenda só com o CAR?

Não é seguro. O Código Florestal diz que o CAR não é título de propriedade ou posse. Para ter a propriedade, a escritura precisa ser registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis.

O comprador herda os problemas ambientais do imóvel?

Em parte, sim. O Código Florestal diz que as obrigações previstas nele, como manter a reserva legal e a APP, têm natureza real e passam ao sucessor quando o imóvel muda de dono. Por isso vale consultar os embargos pela área, e não só pelo CPF do vendedor, e tratar o assunto no contrato com apoio jurídico.

Quanto tempo vale a certidão da matrícula?

Para lavrar a escritura, o Decreto 93.240/1986 fixa validade de 30 dias para a certidão de ônus reais e a de ações reais e pessoais reipersecutórias. Peça a certidão perto da data de assinatura.

Preciso de georreferenciamento para comprar?

Depende do que o cartório exigir. O Decreto 12.689/2025 passou a data de exigência nas transferências para 21 de outubro de 2029, mas há debate sobre o alcance da mudança. Confirme com o cartório antes de assinar.

O ITR atrasado impede a venda?

A lei exige a prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios junto com o CCIR para vender e para registrar a venda. Com ITR em atraso, a regularização precisa ser feita antes.