Para a escritura de compra, o cartório exige o CCIR com a prova de quitação do ITR e as certidões de ônus reais e de ações do Registro de Imóveis. Para o crédito rural, o banco confere se o imóvel tem CAR ativo, se não há embargo por desmatamento ilegal e se o tomador não está na Lista Suja, além da prova de pagamento do ITR dos últimos cinco anos.
O que o cartório pede para lavrar a escritura?
O Decreto 93.240/1986 lista os documentos para escrituras de imóveis. Para imóvel rural, o tabelião pede o CCIR, a quitação do ITR, as certidões da matrícula e o comprovante do ITBI, quando devido.
- Documentos de identificação das partes.
- Comprovante do ITBI, o imposto municipal de transmissão, quando incide sobre o ato.
- CCIR, emitido pelo INCRA, com a prova de quitação do último ITR lançado.
- Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e certidão de ônus reais, do Registro de Imóveis, com validade de 30 dias para esse fim.
- Outros documentos exigidos por lei.
A Lei 4.947/1966, com a redação da Lei 10.267/2001, pede mais: o CCIR deve vir com a prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios. A escritura também precisa citar os dados do CCIR, como o código do imóvel e o nome do detentor.
E para registrar a compra na matrícula?
O registro de imóveis também exige a prova de pagamento do ITR dos cinco últimos exercícios. Nas transferências e desmembramentos, pode exigir o georreferenciamento certificado no INCRA.
A exigência do ITR está no artigo 21 da Lei 9.393/1996. O cartório que registrar sem essa prova responde junto pelo imposto. Sobre o georreferenciamento, o Decreto 12.689/2025 passou a data de exigência nas transferências para 21 de outubro de 2029, para qualquer tamanho de imóvel. Há debate entre juristas sobre o alcance da mudança, então confirme com o cartório da comarca. Só com o registro a propriedade passa ao comprador.
O que o banco confere para dar crédito rural?
O banco segue o Manual de Crédito Rural (MCR), do Banco Central, que traz os impedimentos sociais, ambientais e climáticos na seção 2-9. A redação em vigor foi atualizada em maio de 2026.
| O que o banco verifica | Regra |
|---|---|
| CAR | Sem crédito se o imóvel não está inscrito ou se o CAR está cancelado ou suspenso |
| Embargo ambiental | Sem crédito se há embargo por uso econômico de área desmatada ilegalmente, registrado na lista do IBAMA, salvo exceções |
| Lista Suja | Sem crédito, nem prorrogação ou renovação, para quem está no cadastro de empregadores flagrados com trabalho análogo ao de escravo |
| Áreas protegidas | Sem crédito se o imóvel está dentro de unidade de conservação, terra indígena, território quilombola titulado ou floresta pública não destinada, com exceções |
| Desmatamento (PRODES) | O banco vai checar supressão de vegetação após 31/07/2019 a partir de 4/1/2027 (acima de 15 módulos fiscais), 1/7/2027 (de 4 a 15) e 3/1/2028 (até 4) |
| ITR | Prova de pagamento dos últimos cinco exercícios, pela Lei 9.393/1996 |
O INCRA informa que o CCIR também é exigido pelos bancos para crédito agrícola. Além disso, cada instituição pode pedir outras certidões conforme a sua política de crédito, e vale perguntar a lista ao gerente antes de juntar os documentos.
Para entender como o desmatamento pesa na análise, veja PRODES e MapBiomas: como o desmatamento afeta o crédito rural.
Onde tirar cada certidão e quanto tempo ela vale?
A maior parte sai de graça pela internet, com o CPF, o CNPJ ou o número do imóvel. As certidões do cartório de registro de imóveis são pagas.
| Certidão | Quem emite | Com que dado | Validade |
|---|---|---|---|
| CCIR | INCRA (SNCR) | Código do imóvel e CPF/CNPJ do titular | Anual; perde a validade quando sai o do ano seguinte |
| Certidão de débitos do imóvel rural (ITR) | Receita Federal e PGFN | CIB do imóvel | 180 dias |
| Certidão da matrícula, ônus reais e ações | Registro de Imóveis ou RI Digital (ONR) | Número da matrícula e cartório | 30 dias para a escritura |
| Certidão de embargos | IBAMA | CPF ou CNPJ | Emitida na hora, em PDF |
| Certidão de débitos do IBAMA | IBAMA (SICAFI) | CPF ou CNPJ, com gov.br | Emitida na hora, quando negativa |
| Certidão de débitos federais | Receita Federal e PGFN | CPF ou CNPJ | 180 dias |
| CNDT (trabalhista) | Justiça do Trabalho (TST) | CPF ou CNPJ | 180 dias |
| Recibo e demonstrativo do CAR | SICAR, Meu Imóvel Rural ou consulta pública do CAR | CPF do titular ou número do CAR | Mostra a situação no dia |
Tire as certidões do vendedor e do imóvel perto da data de assinatura. Uma certidão vencida no dia da escritura ou da contratação do crédito precisa ser emitida de novo.
O que conferir no imóvel além das certidões, como visita a campo, divisas e sobreposições, está no checklist para comprar fazenda.
Certidão negativa garante que o imóvel está limpo?
Não sozinha. Cada certidão responde por um órgão e por um dado, como o CPF ou o número do imóvel, e só mostra o que está registrado naquele sistema no dia da emissão.
- A certidão de embargos do IBAMA é emitida por CPF ou CNPJ. Uma área embargada em nome de outra pessoa não aparece nela. Confira também o mapa da consulta pública. Veja como consultar embargo do IBAMA.
- O ICMBio e os órgãos ambientais dos estados têm embargos próprios, com consultas separadas.
- O CCIR e o CAR são declarados e não provam propriedade. A propriedade está na matrícula.
E na Savana?
O Marketplace de consultas da Savana reúne várias dessas certidões num só lugar, com resultado na hora. Cada consulta custa R$ 4,99, com saldo pré-pago de R$ 5 a R$ 500 no cartão ou no Pix.
Estão lá o CCIR, a CNDIR (certidão negativa do ITR), o SNCR, o Demonstrativo do CAR, as certidões de embargos e de débitos do IBAMA, os autos de infração, a CND federal, a CNDT, o FGTS, a Lista Suja e processos judiciais. Protestos e SCR/Bacen custam R$ 6,90. A certidão de embargos e a de débitos do IBAMA, a CND, a CNDT e a Lista Suja têm 1 consulta grátis por mês. A Savana não emite certidão de matrícula, que sai só no cartório. Veja as certidões do imóvel rural.
Perguntas frequentes
Sem CCIR dá para vender o imóvel rural?
Não. A Lei 4.947/1966 diz que, sem o CCIR, o proprietário não pode desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer vender o imóvel rural, sob pena de nulidade.
Quantos anos de ITR o cartório e o banco pedem?
Cinco. A Lei 9.393/1996 exige a prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios para o crédito rural e para os atos no registro de imóveis, salvo quando a cobrança está suspensa ou há execução com penhora.
Imóvel com CAR pendente consegue crédito rural?
O Manual de Crédito Rural veda o crédito quando o imóvel não tem CAR ou quando a inscrição está cancelada ou suspensa. Um CAR ativo aguardando análise não cai nessa vedação, mas o banco pode ter exigências próprias.
A certidão de embargos do IBAMA tem custo?
Não. A certidão é emitida de graça na consulta pública de autuações e embargos do IBAMA, digitando o CPF ou o CNPJ, e sai em PDF na hora.
Qual a validade da CNDT?
A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas é gratuita, eletrônica e vale 180 dias a partir da emissão, pela CLT, com a redação da Lei 12.440/2011. Ela é emitida nos sites da Justiça do Trabalho, como o do TST.
Fontes
- Decreto 93.240/1986 (documentos para escrituras de imóveis)
- Lei 7.433/1985 (requisitos das escrituras)
- Lei 4.947/1966, art. 22
- Lei 10.267/2001
- Lei 9.393/1996 (ITR), arts. 20 e 21
- Decreto 4.449/2002, com a redação do Decreto 12.689/2025
- Conjur: o que o Decreto 12.689 prorrogou
- Manual de Crédito Rural, seção 2-9 (atualização MCR 756, de maio de 2026)
- INCRA: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
- Gov.br: Emitir certidão de regularidade fiscal
- IBAMA: Consulta Pública de Autuações Ambientais e Embargos
- Gov.br: Certidão de débitos perante o IBAMA
- TST: Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas
- Lei 12.440/2011 (CNDT)
- RI Digital (ONR)